城中村改造，富士康員工人心惶惶

6月11日，一封《緻富士康員工的公開信》引得來來往往的工人們駐足觀看。當“房子+萬科+富士康”三個關鍵詞并列時，一場“輿論風暴”突然襲來

“萬科來襲，人心惶惶。近年來，我們的房租一年比一年飛漲，目前的單間達到700-800元/月，已經占了底薪的三分之一。如今，萬科進行城中村改造，改造後的房子，房租要翻兩三倍，豈有此理！簡直讓我們觸目驚心！我們将面臨更大的生活壓力，工資則是明升暗降，且與我們租房密切相關的住房公積金長期沒有依法繳納。”

6月11日，一封《緻富士康員工的公開信》引得來來往往的工人們駐足觀看。當“房子+萬科+富士康”三個關鍵詞并列時，一場“輿論風暴”突然襲來。

萬科萬萬沒想到，在與深圳市政府成功合作了三個城中村改造項目後，“萬村計劃”第四站——清湖新村，遭到“狙擊”。

萬科來了

清湖新村是位于富士康北門旁邊的城中村，租客多是富士康工人。6月13日，入夜的深圳，細雨綿綿。清湖新村7巷4棟鐵門旁，老葉（化名）和老婆正在退房，他們腳邊的紅色臉盆裡零零碎碎堆着衣架、毛巾等日用品。

兩個星期前，老葉收到房東通知，萬科收下了這棟城中村樓房準備改造，限期一個月内搬走。老葉租住的單間，面積10多平方米，房租從兩年前的450元/月一路上漲到今年的750元/月。

在深圳這座由小漁村發展起來的移民城市，城中村曾被視作高房價下承載千萬外來務工者夢想的容器。2017年11月份深圳市新一版城市總體規劃（2016—2035）編制工作啟動時，就曾專門召開過一次主題為“城中村，夢開始的地方”的讨論會。統計顯示，2017年底深圳現存城中村數量1044個，覆蓋超過1000萬人口。

萬科集團創始人王石在公開場合也曾表示，“深圳1044個城中村裡居住了60%的城市人口，為四面八方來到深圳追求夢想的人提供第一落腳點，他們是特區活力與競争力的基石。”

2017年8月以來，深圳市發布多份文件，強調要引導城中村通過綜合整治開展規模化租賃。“十三五”期間，通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業，統一租賃經營、規範管理。2020年7月底前要完成1600多個城中村綜合治理，消除各類安全隐患。

在這樣的契機下，萬科于去年底啟動了“萬村計劃”，通過統租城中村内的村民自建房或村集體自有物業，改造成“泊寓”品牌的長租公寓，并配套社區商業、産業辦公、教育培訓等服務内容進行規模化運營管理。

正式開展城中村改造業務時，深圳萬科出資1000萬元成立專門的運營公司——深圳市萬村發展有限公司（以下簡稱深圳萬村）。截至2018年6月，萬科已進入深圳9個片區的城中村，其中開啟統租工作的有37個。

5月，深圳萬村進駐清湖新村，目前已在村内簽約10棟房屋。

萬科的改造邏輯有兩個：一是提升安全等級，将原有不合理的疏散通道改造為符合規範的疏散環境；二是提高房屋和空間的使用效率，提升房屋内的居住硬件水平和收納空間。其内部曾多次釋放出“萬村計劃”是響應政府号召的表達，像國内絕大多數長租公寓項目一樣，并沒有明确的盈利模型。

但在清湖新村，對租金更加敏感的租客們認為，自己的生活空間不需要改造，有監控、防盜門、滅火器、消防栓，除了電線稍有點老化，其他安全并不成問題。而且，改造之後也不可能改變樓間距，一樣是“握手樓”，不見陽光。

2017年6月20日，廣東省深圳市，航拍深圳最大城中村白石洲。（視覺中國圖）“二房東”變成了地産商

租金是最大的矛盾點。

老葉說，自己不需要居住品質大幅提升，考慮的第一因素還是租金便宜。在綿綿雨幕中抱起臉盆準備撤退，但他也不知道該往哪裡搬。

清湖新村改造消息一經擴散，周邊相似房源的租金也伺機而動，老葉找房過程中，很多房東抓住這點表達了漲租的意向。這讓萬科很無奈，“萬科不來，他們就不漲租了嗎？”一位接近萬科公寓管理層的人士說，萬科從來沒說要漲租。

整個清湖新村飄蕩着一種無房可租的氣氛。睡眼蒙眬的廖明穿着拖鞋從8樓下來，他希望二房東王軍能夠寬限他幾日，他來富士康打工還不到一個月，剛剛安頓好，不想再折騰。

二房東王軍正在清理租戶，他光着膀子，右手摸着肚腩，表示無奈。要搬離的除了住戶之外，還有他自己。五年前，他以每個月4萬塊錢的房租将整棟樓租下來，做成出租屋，再轉租給富士康的員工。如今，這個生意已經不能再做，他打算帶着家人回江西老家。

如今，“二房東”變成了地産商。在清湖新村，萬科收樓的租金标準是，樓梯房42元/平方米/月，電梯房46元/平方米/月。租金每年遞增3%，租賃合約期為12年。萬科介入前，清湖新村的單位市場租金是38-46元/平方米/月。

以清湖新村一套15平方米的樓梯房單間為例，收房成本約為630元。據财新網報道，深圳萬村總經理蔡學金稱，深圳萬村在村民房的改造成本（達到拎包入住标準）為2600-3000元/平方米。以此統計，改造總成本為3.9萬-4.5萬元，按照長租公寓行業慣例，一般在前五年分攤完改造成本，即平均每個月的改造成本約650-750元。不計運營成本，一套15平方米單間每個月總成本最少1280元。

比萬科早“進村”的“二房東”金地，已經完成改造，金地草莓社區清湖店的展示闆顯示，社區共有3種戶型，舒适單間、LOFT複式、一房一廳對應的折後價分别是1880元/月、2350元/月、2980元/月。這對于收入僅有4000元左右的富士康員工來說，是一個難以承受的高價。

社區管理人員表示，社區的住戶多是來自市區白領階層和富士康工廠裡的高收入員工。而大多數的普通富士康員工，他們可接受的月租金在500-800元。在一個富士康員工租客的維權微信群裡，有人感慨，支付這麼高的月租還不如回老家買房。

無房可租

面對員工的公開信，6月11日晚，深圳萬村回應稱，“有租戶擔心全面改造後的城中村公寓價格會大幅上漲帶來經濟壓力。事實上，改造前後的租金價格是處于同等區間。”

不過，租客的擔憂也很符合經濟邏輯：一方面，租金會伴随着居住環境的改善和配套的成熟水漲船高；另一方面，收樓和改造意味着投入成本，它們終将傳導至終端租客身上。去年10月，萬科泊寓相關負責人曾表示，萬科現有的城中村物業管理基本上是投入大于收入，有的還依賴政府補貼。深圳城中村的居民樓，由于間距小，被人們稱為“握手樓”。（視覺中國圖）老葉對萬科的說法也不領情，他笃定地認為，萬科的改造會刺激周邊城中村房東的漲租預期，直接導緻他們收入縮水，如果再把業務擴展到周邊區域甚至會使有些人無房可租。

老葉的想法已經有了現實佐證。在距離清湖村3公裡處的景樂新村，主要以日租房為主，一個床位15元/天，一個單間30元/天，拎包即可入住，不少來深圳打工的年輕人，在找工作期間，會先住在那裡。與清湖村一樣，地産商已經進村租樓，到處可以看到裝修隊搭着鐵架給民房裝修。

多位日租房的二房東表示，房東與他們的租約到期之後，也不再續約。“地産商給房東的租金要比我們高出一成，并且會把房子給裝修好，管理也會更規範，房東們自然願意租給他們了。”景樂新村的一位二房東無奈地說。

但萬科也覺得“委屈”。接近萬科公寓管理層的人士一再表示，“萬村計劃”并非壟斷行為。清湖新村裡共有239棟民宅，萬科前期隻租到其中的10棟，甚至連10%都覆蓋不了，更不要說目前尚沒有一棟樓進入實質性清空狀态。

事實上，富士康周邊城中村漲租是一直存在的現象，甚至隻要一傳出富士康漲薪風聲，城中村房東、二房東都會借機漲租。在很多城中村，都流傳着租客與二房東鬥智鬥勇的故事。

一直以來，深圳城中村的租房市場都是一個封閉的生态，租戶、二房東、房東，沒有中間商賺差價。民宅的門口會挂着牌子，寫好租金、戶型和聯系方式，想租房的人上樓問價、看房即可。

香港大學社會學系研究員陳品妤曾經對深圳城中村的房租做過一次調研，2015年一個工友的房租是550元/月，到了2017年年底漲到700元/月，漲幅高達27%。但是這位工友的工資隻是随着深圳市最低工資調整，上漲4%。

“商品房的租金上漲，與開發商拿地的價格上漲有關，但城中村的租金上漲，則是一種坐地起價。”陳品妤認為，城中村的房租處于被壟斷的狀态。她認識的一名工友曾被拉進房東聯誼的微信群裡，看着房東們讨論如何漲租。

地産商進村之後，在長租公寓的帶動下，預計也會有一波漲價潮。如何穩定改造後的城中村房租，是外界關注的一個焦點。

富士康依舊是“血汗工廠”？

除了萬科、金地等大型地産商之外，一些長租品牌也已經早早在城中村落腳。比如，在新圍仔村泊寓的附近，運營着一家“魔方公寓”；景樂新村的一個繁華十字路口也有一家“源寓·青年公寓”。

此外，景樂新村的一名房東向記者介紹，村子裡并非所有的房東都願意将自己的房子租給地産商，他們中有一些人看好長租公寓的前景，就自己出錢，将房子裝修好，做自己的長租公寓。

清湖新村已經是萬科改造的第四個城中村項目，更早之前，萬科在深圳福田玉田村、龍崗坂田新圍仔村、龍華景樂新村展開了改造工作。

距離清湖新村20公裡，福田上步南路的泊寓，是萬科深圳玉田村改造項目，1398-2498元/月的租金很容易被都市白領接受，其首批推出的44套出租房，全部滿租。

上述接近萬科公寓管理層人士分析，萬科目前已經做成的幾個城中村改造項目沒有出現這麼大的質疑聲，因為項目的目标客群收入相對更高，對居住環境的要求也更高。

但清湖新村的情況明顯不同。該人士說，理解低收入員工的不願接受，他們的客群可能定位在收入水平相對更高一點的員工。

不過，在清湖新村的租客中，哪怕收入更高一些的工程師級别員工，也在高昂的生活成本之下壓力倍增。已過而立之年的李生，在富士康工作超過6年，每月到手工資5000多元。房租加上水電費800元/月。一旦租金上漲，寄回老家供父母、小孩日常花銷的開支就得壓縮。他說，如果房租一路推高，他隻能選擇離開深圳。

1988年，富士康在深圳市挖下了第一個地基，随後迅速發展壯大，擁有60餘萬員工及全球頂尖IT客戶群，為全球最大的電子産業專業制造商。

光環背後，富士康一直沒有逃脫“血汗工廠”的拷問。在《緻富士康員工的公開信》中寫着：富士康繳納住房公積金比例太低，隻有基本工資的5%，遠遠低于标準水平，直接導緻員工損失近千元，近年房租一直處于飛漲狀态，工資卻雷打不動。

6月8日，富士康（工業富聯）在A股上市。上市前夕，郭台銘在富士康大陸投資30周年論壇上表示，富士康選擇在A股上市一個原因是，大陸員工很難拿到台股股票。工業富聯上市後，會馬上發行員工持股激勵計劃，激勵人才，未來可能會考慮合夥人制度。

郭台銘還曾主動向外界談論為員工買雞腿，吃雞蛋的事情：“我們在2006年就規定員工每天早上吃一個雞蛋，這樣能生出‘富二代’，早期為他們打下健康的DNA。”

為了讓員工都吃上雞腿，他把深圳和昆山的雞腿都買了還不夠，隻能親自買了一個大冰箱，從周一采購到周五，到了周六員工才可以一人分一隻雞腿。

上市的願望已然實現，雞腿不能當房住，看來，郭台銘首先要考慮的，或許不是員工持股，而是增加公積金繳納比例。

深圳龍華新區的富士康工廠内，工人在午休，他們大多住在工廠附近的城中村。（視覺中國圖）城中村改造，“騰籠換鳥”

事實上，城中村的改造是大勢所趨，早在兩年前，深圳市政府就動了“心思”。

為了逐步實現城市功能優化、産業結構升級，對土地資源極為稀缺的深圳來說，城市更新被視為城市發展的重要途徑。2016年深圳發布的《城市更新“十三五”規劃》指出，城中村以完善配套和改善環境為目标，以綜合整治為主，拆除重建為輔。

在中國（深圳）綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁看來，城中村改造所帶來的租金上漲與原有租戶權益保障之間的問題，是城市化進程中一組非常鮮明的矛盾。

如果從整個城市的發展格局來看，深圳産業結構的優化促使人口結構也發生重構，過往的人口紅利逐漸步入人口質量紅利的更高層級階段。“藍領工人在這樣的大背景下，必須做出升級，提升自己的技術能力增加收入，否則隻能被迫外遷。”宋丁認為。

在另一個層面上，人口格局的調整，或多或少也倒逼着深圳産業“騰籠換鳥”。2016年，華為将終端總部項目搬往東莞松山湖。更早時候，中興通訊将生産基地遷往河源，比亞迪也在汕尾投資建設新能源汽車産業基地。

富士康科技集團創始人兼總裁郭台銘近期表示，深圳就是未來的矽谷，而富士康龍華園區是未來矽谷的核心，但他同時說，富士康要把深圳園區改造成一個研發平台園區，包含工業互聯網、智能制造、人工智能的研發平台。

深圳市前副市長唐傑也曾談到房價與創新成本以及制造業出走之間的關系。他以紐約、倫敦、巴黎、洛杉矶、舊金山以及西雅圖為例，稱這都是房價高企的城市，特别是美國西部這三座城市，是典型的房價“高了還高”的城市。這些城市同樣是制造業已經退出的城市。

唐傑認為，從京滬深看，中國大都市區已經開始了“去制造化”過程，制造業以大都市為中心向外、向二三四級中小城市擴散，是一個潮流。未來，堅持制造業的城市一定不會是具有輻射力的大都市，而是不斷虹吸周邊中小城市資源的自利型城市，也就是不斷自我膨脹、引發投資收益加速遞減，持續下去隻有一個可能性，向心坍塌。最典型的例子，就是現在的底特律與曾經的匹茲堡。從這個意義上講，華為終端搬到松山湖是非常正确的選擇，是深圳走向大都市區的重要步驟。

不過，一家規模幾十萬人的公司想離開一座城絕不是一件容易的事，已經離開的可以輕松地喘口氣，暗歎自己的決策英明，那麼沒能離開的人呢？

6月10日，就在“公開信”張貼出來的前一天，群居住在富士康龍華工廠附近城中村的務工人員共同召開了一個租客會議，并寫下了《13萬富士康勞工代表緻萬科、房東及監管部門書》。提到了萬科與城中村房東簽訂合作協議，或将盲目擡升租金，政府部門應該予以監督。

這封緻萬科、房東及監管部門書稱，深圳，從一個小漁村發展到國際化大都市，每個人都貢獻出自己的力量，我們願意在此繼續奉獻青春與汗水，我們也希望得到理所應當的權益保護，不至于心灰意冷而離開。“衆貧不能獨富，散财即以生财，與其廢屋空閑向西風而傾塌，欹若雕楹大敞庇寒士而歡顔。”

資料來源：《經濟觀察報》、《第一财經日報》、《南方周末》、《每日經濟新聞》等